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攻占伦敦的中国地产商们

来源:搜狐商学院 作者:中国企业家网
文_本刊记者_谢思聿 编辑_吴金勇
文_本刊记者_谢思聿 编辑_吴金勇

  绿地集团在海外的投资速度,与它在那些二线城市开发的超高层一样令人惊讶。

  与王健林那份首富的飚劲不同,张玉良那张微胖的圆脸看上去很是温和。他似乎一直保持微笑的唇型,很少显露凌厉的机锋。

  但在集团的发展上,张玉良绝对是一个工作狂.他以近乎激进的节奏带着这个巨型的国资企业扬帆海外,四处攻城略地。从韩国到澳洲,从北美到欧洲,绿地集团的速度与激情,已经超越了包括老对手万达在内的一众房企。

  2013年7月,张玉良连续宣布了两起海外投资计划。其一是与全球最大酒店管理集团之一的西班牙MELIA集团签署酒店资产置换谅解备忘录;其二则是从全球前十大公共基金“加州教师退休基金”收购洛杉矶中心城区大都会项目。两项交易涉及总投资高达77亿元人民币。此前,它还与加拿大基金Brookfield就澳大利亚悉尼CBD区域一幢办公楼及一幢历史保护建筑达成开发协议,计划投资超过26亿元。整个2013年,绿地集团计划的海外投资计划是100亿元人民币。

  如今他也来到伦敦。当地时间1月7日,绿地集团以6亿英镑的代价购入伦敦开发商Delancey旗下Minerva有限公司位于伦敦Wandsorth镇的Ram啤酒厂开发项目。该项目总占地面积超过3万平方米,规划建筑面积近9万平方米,拟打造一个集住宅、商业于一体的大型社区。

  在绿地之前,万达、总部基地与中国平安均已在伦敦购入或是开发地产项目。更引人瞩目的则是华人首富李嘉诚,这位地产商一边高位抛售香港和内地的物业,一边大手笔投资英国的基础产业,甚至一度被指“买下整个英国”。

  在经过20余年的发展之后,累积起经验和巨额财富的中国地产商们要率先反攻伦敦了吗?

  从2008年起,中国私人财富增加的速度与规模,用世邦魏理仕环球研究部执行董事陈仲伟的比喻就是让人“目瞪口呆”。

  根据贝恩咨询与招商银行联合发布的《中国私人财富报告》(2009-2013)整理发现,中国亿万富豪的数量与可支配的财富总量,在过去4年时间里增长了4倍多。

  截至2012年,中国有70万名高净值人士(可投资资产超过1000万元人民币),他们可投资财富达到22万亿;其中,4.3万名超高净值人士(可投资资产超过1亿元人民币)可投资财富总额则达到6万亿。

  但在过去几年时间里,有70%的高净值人士在考虑或是已经完成自己、至少是重要家庭成员进行海外移民

  他们的出走将部分房地产市场转移到海外。世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟根据私人财富报告进一步做出估算,高净值人群有可能把5%的可投资资产投向海外房地产市场。这意味着,中国高净值人群在海外投资房地产的规模可达1.1万亿。其中,亿万富豪手中的市场容量至少为3000亿。

  不能放过这样的机会,国内的房地产开发商开始与客户一起出走。绿地是最早,也是动作最大的一个。

  这主要是因为,张玉良坚持海外投资的速度一定要快。

  “原则上不会考虑同当地开发商合作。”张玉良在采访中表示,“因为节奏不一样,他们节奏太慢。”他表示,只要条件具备,绿地在海外项目三个月就要开工—其在悉尼项目的速度令当地政府也瞠目结舌。

  绿地速度还体现在收购方面:“我们不会谈一个项目谈两年。两个月,谈不下来就换项目。”张玉良说。他不断的从基金、政府机构和地产商手中收购项目。绿地在海外的发展没有固定的模式,既对旧的物业进行改造,也直接购置土地进行开发,或是干脆推翻原有规划重新发展。

  绿地同时还以资产置换的方式持有海外项目。受金融危机影响,过去几年时间里北美和欧洲的资产估值正处于低谷,再加上人民币不断升值,这是难得窗口期。张玉良在采访中表示,目前海外优质资产估值大幅缩水,国内物业估值却处于高位,“这个时候就要拼命换。”他说。

  以绿地与西班牙酒店MELIA的资产置换为例:作为标的物的两个酒店项目位置良好,如果是在北京、上海,其资产评估价值应该在5万-6万元/平米。但受欧债危机等因素影响,其与绿地资产置换过程中的评估报价仅在2万元-2.5万元/平米区间内。

  “它的资产相当于缩水一半,不换的人岂不是傻子吗?”张玉良说。

  他还有着更长远的用意,是为集团的全球化开辟道路,“如果先把这个市场抢到手中,日后绿地参与全球市场会更容易。”

  当然,绿地集团也要面临各种挑战。陈仲伟告诉本刊,中国开发商在海外将首先面对人才问题。除非当地的精英能够确认企业将会长期留在当地进行投资,否则他们很难会加入到中国的团队之中。就算开发商决定长期留在当地进行开发,也要付出远高于市值的薪酬才能吸引人才加入。

  “在国外,最大的困难就是核心人才的缺乏。”张玉良并不否认这一点,“但仅就我个人而已,我觉得市场是最难把握的。”

  为此,绿地集团开始进行资本布局。首先是上市,去年绿地集团成功借壳盛高置地(00337.HK),今年绿地集团登陆A股市场也几无悬念。其次则是试图染指金融产业,绿地集团与贵州省将在小额贷款公司、金融资产交易、金融租赁公司以及商业银行等四大领域展开战略合作。

  房地产金融化、国际化已经是大势所趋,房企们以不同的方式顺应潮流。

  在美国,万科从一开始就选了与当地的龙头企业铁狮门合作的方式。陈仲伟认为,作为一个已经非常成熟的住宅开发商,万科的目的并不是像铁狮门学习如何在异地进行开发,而是如何进行资产管理,这显然是战略层面更深远的考量。

  不过,作为国际金融中心的纽约对来自海外的投资限制多多,而伦敦则更开放和安全。这个地位越来越重要的国际都市,被来自世界各地的买家视为最安全的避风港。

  “我相信在过去它的重要性可能还不如纽约,但是现在可以说是与其平起平坐了。”陈仲伟告诉《中国企业家》。陈此前曾任职于法国巴黎银行和摩根大通证券研究部。在金融全球化时代,伦敦恰好连接了亚太与美国。“香港下午四点钟收市后,伦敦则刚刚开始运作,这之后你可以来到纽约继续交易。“香港/东京—伦敦—纽约,构成了一个24小时不停息的环球金融市场。”陈仲伟表示。

  以绿地为代表的中国房企这一轮海外布局,正与全球金融中心24小时不间断的交易轨迹重合。

  房地产、金融与国际化最完美的代表,或是在张玉良的下一个海外投资计划:据报道,绿地集团在伦敦金丝雀码头金融区拟建超高层公寓项目,总建筑面积近10万平米。金丝雀码头是伦敦新兴的金融区和购物天堂,这里摩天大楼云集,因汇集包括汇丰、花旗等在内的金融巨头备受关注。这里遵守只租不售的地产游戏规则,已经成为新兴的国际CBD中心。

  2014年,绿地集团以120亿元人民币的代价,刷新了内地房企在伦敦的投资记录。以伦敦为起点,绿地等中国房企们国际化与金融化的大戏正在上演。

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(责任编辑:马晓倩)

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